Les taux de crédit n’ont jamais été aussi bas. Et cela peut bien sûr profiter aux investisseurs immobiliers. En effet, le logement est l’un des seuls actifs que l’on peut s’offrir en s’endettant, contrairement aux placements en bourse ou en or, par exemple. Pourtant, les emprunteurs ne le perçoivent pas toujours : à train de vie égal, leur capacité d’emprunt ne sera pas identique s’ils achètent un bien pour le relouer, ou si c’est pour en faire une résidence principale. La comparaison sera plutôt défavorable aux aspirants bailleurs ! Ne cherchez ici aucune “discrimination” des banques pour expliquer cet état de fait. La différence est liée au mode de calcul qui permet d’évaluer votre capacité d’endettement. S’il s’agit d’un investissement locatif, ou d’un achat de résidence principale, vous allez le comprendre, ce ne sont pas tout à fait les mêmes paramètres qui entreront en ligne de compte.
Pour le démontrer de manière claire, le courtier Vousfinancer a comparé trois profils de ménages, au train de vie comparable, qui gagnent 3.000 euros de revenus mensuels. Le premier est un investisseur locatif, déjà propriétaire de sa résidence principale. Il rembourse déjà 800 euros de mensualité pour sa résidence principale. Le deuxième est un locataire désireux de devenir propriétaire de sa première résidence principale. Ce primo-accédant verse actuellement 800 euros de loyers. Enfin, on prendra l’exemple d’un autre locataire, qui cette fois-ci n’hésite pas à se lancer dans un investissement locatif sans pour autant être propriétaire de son propre domicile. Son loyer est de 600 euros.
Cas 1 : le locataire qui achète sa première résidence principale
Il s’agit ici du cas le plus simple à comprendre, avec un calcul de la capacité d’emprunt assez standard. Dans la majorité des dossiers, aujourd’hui, les banques limitent le taux d’endettement maximum à 35% des revenus de l’emprunteur. Ce taux d’endettement inclut les frais d’assurance de l’emprunt à rembourser. Ce faisant, les banques appliquent tout simplement les exigences du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), devenues obligatoires depuis l’été 2021. Le HCSF accorde toutefois aux banques l’autorisation de déroger à cette règle pour 20% de leurs dossiers, avec un fléchage accru sur les profils de primo-accédants. Dans le calcul du taux d’endettement maximal, la banque ne prendra pas ici en compte les loyers de 800 mensuels payés par l’emprunteur… puisque celui-ci, a priori, abandonnera ce loyer lorsqu’il emménagera dans sa nouvelle résidence principale.
Cas 2 : l’investisseur locatif déjà propriétaire de sa résidence principale
Il s’agit d’un autre cas très standard que connaissent bien les courtiers et les banques. Dans cette situation, tout d’abord, la banque prendra en compte un crédit qui a déjà été contracté par l’emprunteur quelques années plus tôt, lorsqu’il a acheté sa résidence principale. Ses mensualités, de 800 euros par mois, sont donc déduites de ses capacités d’emprunt. Autre particularité : pour calculer ses capacités d’emprunt, la banque prendra en compte les futurs revenus locatifs de l’investisseur. Ou plutôt, un certain pourcentage de ces revenus. Dans cet exemple, la banque intègre un taux usuel de 70% des futurs loyers. Vous allez donc le constater dans le tableau ci-dessous : à train de vie égal, cet emprunteur pourra espérer lever “seulement” 82.740 euros. Soit environ trois fois moins que le locataire du cas numéro 1 qui lui, peut espérer obtenir plus de 250.000 euros de sa banque.
Deux petites observations. La première : dans cette simulation, le taux de l’assurance emprunteur sera légèrement plus léger (0,20%) que dans le cas d’un achat de résidence principale (0,35%). C’est logique : “dans le cas d’un investissement locatif, les assurances emprunteurs proposées par les banques sont souvent moins chères”, explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Cela s’explique par le nombre de garanties (souvent inférieures) couvertes par ces assurances. “Les banques considèrent les investissements moins risqués que les primo-accession, car les investisseurs pourront compter sur les loyers pour rembourser les mensualités”, décrypte Sandrine Allonier.
Seconde remarque : la durée de remboursement de l’investissement locatif, dans cette simulation, sera limitée à 20 ans maximum. “Dans la majorité des établissements non spécialisés, les emprunts se limitent à cette durée”, explique Vousfinancer. Les taux, à durée de remboursement égale, seront aussi souvent environ 0,10 point plus élevés pour les investisseurs que pour les acheteurs de résidence principale. “Les banques font souvent moins d’efforts pour capter les clientèles d’investisseurs, et sont donc moins prêtes à casser les taux pour eux”, fait remonter Sandrine Allonier.
Cas 3 : le locataire qui achète… pour devenir bailleur
Oui, cela peut sembler paradoxal, mais dans certaines villes où les prix des logements sont particulièrement élevés, les locataires achètent parfois en priorité… en vue de devenir eux-mêmes bailleurs. Et cela, sans pour autant quitter leur logement.
Dans ce cas de figure, les locataires doivent pourtant s’attendre à voir leurs capacités d’emprunt limitées. Nous avons pris ici l’exemple d’un ménage gagnant 3.000 euros mensuels et s’acquittant d’un loyer fixe de 600 euros par mois. Contrairement à l’acheteur d’une résidence principale, le banquier continuera ici de prendre en compte le loyer mensuel dans son “taux endettement”. C’est logique : le locataire continuera de payer ce loyer, même s’il devient par ailleurs lui-même un nouveau bailleur. Les règles s’appliquent finalement exactement de la même façon que dans le cas précédent du propriétaire investisseur. La banque soustrait de la même façon le loyer et le remboursement des mensualités d’un prêt, de la capacité d’emprunt.
